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【林地流转】农村土地产权抵质押创新的实现路径

中国竹柳树网 竹柳树网 青泓福农林科技 时间:2014-11-05 09:06:55 热度: 加入收藏

 

 中国柳树   时间:2014年11月05日   来源:网络

 

土地流转】农村土地产权抵质押创新的实现路径

 

   【中国竹柳树网讯】促进农村土地产权抵质押创新发展是推进农村土地制度改革、改善农村金融服务、提高农民财产性收入和促进农业现代化发展所面临的一个重要现实问题。近期,在中国农村金融论坛第8期季度闭门研讨会上,与会专家以实践问题为导向,分析了农村土地产权抵质押在法律层面、基础工作层面以及配套制度建设层面存在的主要问题,并就综合防范农民的失地风险和金融机构的贷款风险提出了对策建议。【中国竹柳树网讯】


  农地产权抵质押创新的背景

  农村土地产权抵质押已在实践中推进。主要包括“三块土地、一个资产”:农村集体经营性建设用地、农村承包地、宅基地和农村集体资产的抵质押。按照抵质押价值的大小排序分别是:农村集体经营性建设用地、农村集体资产、农村承包土地经营权和农村住房财产权。与会专家对此表示赞同。




  政策开闸将推动农村土地产权抵质押创新发展。十八届三中全会首次明确“赋予农民对承包地占有、使用收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”。2014年中央1号文件进一步明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”。2014年9月中央全面深化改革领导小组第五次会议上,习近平总书记明确指出要在坚持农村土地集体所有的前提下,促使承包权和经营权分离,形成所有权、承包权、经营权三权分置,经营权流转的格局。当前,金融机构已对此进行了大量实践探索,为进一步推进农村土地产权抵质押创新发展做好了实践储备。有专家结合对俄罗斯、匈牙利的调研指出,农村土地制度改革应当于法有据,但并不意味着法律不改就什么都不能动,可以先行试点,但重大改变应该有法律授权。

  农村土地产权抵质押还难以独立发挥抵质押作用。当前“三块土地、一个资产”抵质押的实践操作大致有五种主要模式:“信用+抵押”、“保证+抵押”、“反担保+抵押”、“信托+抵押”以及“土地证券化+抵押”。在这五种模式的基础上,实践中还根据不同土地资产的产权性质,因地制宜地衍生出了不少创新模式。但在现行法律制度条件下,农村土地产权还很难独立发挥抵押融资的功能,在现行的实践模式中,农村土地产权抵押实际上是采取了与其他方式联合发挥防范信贷风险的作用。【中国竹柳树网讯】

  创新发展面临三方面障碍

  法律限制仍未解除。一是土地流转法律限制较多。如《土地管理法》明确规定农村土地的使用权不能出让或转让,仅“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。农民或农村集体组织对土地只有使用权,没有开发权和处置权。二是抵质押法律限制较多。《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规中关于禁止农民承包土地经营权和农民住房财产权抵押的条文还未完成修订,开展以农村土地为标的抵押担保业务仍然面临着法律风险。《土地承包经营法》、《担保法》明确,除“四荒地”外(荒山、荒沟、荒丘和荒滩),原则上禁止设定抵押。《担保法》、《物权法》等禁止对宅基地使用权进行抵押,但在现有法律框架下,农村居民的房屋虽未被明确禁止,但实践中受宅基地不能用于流转的影响同样难以抵押。

  基础性工作尚未完成。我国对农村土地权利实行登记制,要实现农村土地产权的抵质押功能,以法律文件形式确定权属关系是基本前提。但目前我国农村承包土地的经营权和农村住房的确权、登记、颁证等还处于初步启动阶段。此外,部分地方对村集体资产管理较为薄弱,存在集体资产底数不清、产权关系不明、资产闲置、权利主体不明、界线模糊、面积不准、损失浪费和被侵占流失等问题,使部分资产不能实现抵质押。

  配套制度尚不健全。一是土地流转中介组织不完善,中介功能缺位,土地流转信息传递不畅,信息不对称问题突出,增加了土地交易市场的搜寻成本。二是市场化的土地流转机制尚未建立,金融机构在行使抵质押权获得土地后,难以处置变现。三是风险保障不足。如农业保险业务起步比较晚,涉及的品种比较单一,无法满足农户需求,对农业信贷风险的分散能力也非常有限。此外,社会保障制度不完善,农民失地之后的后顾之忧没有得到妥善解决。【中国竹柳树网讯】




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